저출산을 해결하기 위해 국토교통부에서 신생아 특례 3종 정책을 발표하였습니다. 이 중 신생아 특례 대출을 도입하여 출산가구에게 기존 대출보다 더 완화된 조건과 더 낮아진 금리로 지원해줍니다. 2023년 이미 출산 하셨거나, 출산 예정이신 분들은 지나치면 손해이니 미리 준비하셔서 처음 시행되는 2024년에 혜택 받으시길 바랍니다.
주택 구입으로 내집 마련할 출산 가구는 신생아 특례 대출 알아보시고, 분양으로 새아파트 원하시는 출산 가구는 신생아 특공, 개선된 청약제도 살펴보고 개인상황에 맞게 계획세우시면 되겠습니다.
신생아 특례 대출이란
신생아 특례 대출은 출산 가구의 주거에 대한 부담감을 줄이고자 저금리로 대출해주는 정책금융상품입니다. ‘신생아 특례 구입 자금 대출’, ‘신생아 특례 전세 자금 대출’ 이렇게 2 종류 있습니다. 신생아 특례 구입자금 대출은 기존 주택담보대출인 디딤돌 대출, 신생아 특례 전세자금 대출은 기존 버팀목 전세자금 대출 과 비교해보겠습니다.
※ 발표된 내용을 살펴보면, 세부 내용이 확정되지 않은 부분들이 있습니다. 확정되지 않은 내용은 기존 대출을 기반하여 저의 개인적인 견해를 담아 정리했음을 염두하고 보시면 도움 되실 겁니다.
2024년 1월 부터 시행 예정이며, 자금이 2023년 특례보금자리론의 3분의 2 정도인 27조원 정도 풀릴 것이라고 합니다. 크게 달라진 점은 혼인 여부와 상관없이 출산 기준으로 지원 하고, 신혼부부 소득합산 기준이 현실적인 기준으로 대폭 인상되었다는 점입니다.
신생아 특례 구입자금 대출
신생아 특례 구입자금 대출은 출산 가구의 내집 마련 시 낮은 금리로 대출을 지원합니다. 기존 신혼·생초 디딤돌 대출과 비교하여 신생아 특례 구입자금 대출을 요약해보았습니다.
| 구분 | 디딤돌 대출(신혼·생초) | 신생아 특례 구입자금 대출 |
|---|---|---|
| 소득 | 8.5천만원 이하 | 1.3억원원 이하 (4.5천 ↑ ) |
| 자산 | 5억 600만원 이하 | 5억 600만원 이하 |
| 대상 주택가액 | 6억원 이하 | 9억원 이하 (3억 ↑) |
| 대출한도 | 4억원 | 5억원 (1억 ↑) |
| 소득별 금리(%) | 8.5천 이하 1.85~3.0 8.5천~1.3억 이용불가 | 8.5천 이하 1.6~ 2.7 8.5천~1.3억 2.7~ 3.3 |
| LTV / DTI | LTV 80%이내 DTI 60% 이내 | 추후 확정 |
| 대출 기간 | 10/15/20/30년 | 5년 |
| 상환 방법 | 거치기간 최대 1년 원금균등/원리금균등/체증식 | 추후 확정 |
대상 조건
- 대출 신청일 기준 2년 이내 출생 (2023년 이후 출생아)
- 무주택 가구 (1주택 대환 가능)
- 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하
- 자산 3억 6100만원 이하
금리 및 대출 기간
9억원 이하 주택 살 때 연 1.6%~3.3% 저금리로 최대 5억원 한도까지 대출을 받을 수 있습니다. 소득이 높을수록 금리도 높아집니다. (소득별 세부 금리는 확정되는 대로 추후 업데이트 하겠습니다.)
특례 금리 기간은 5년 입니다. 대출 상환 기간이 5년이라는 뜻이 아닙니다. 특례 금리 기간 5년 이후에는 대출은 유지하되 금리가 변경됩니다. 시중 금리로 적용할지 디딤돌 금리로 적용할지는 자세한 내용은 정책 발표가 나와봐야 알 수 있습니다.
특례 대출 후 아이를 더 낳는다면, 금리는 신생아 한 명당 0.2% 포인트 더 인하되고 특례 금리 기간을 5년 더 연장할 수 있습니다. (최장 15년)
대출 한도 (LTV • DTI • DSR)
대출 한도는 최대 5억 원 입니다. LTV, DTI, DSR 계산에 따라 대출 한도가 달라집니다. (자세한 내용은 추가 대책 나오는대로 업데이트 하겠습니다.)
- LTV (집값 대비 대출 비율)
디딤돌 대출 및 특례보금자리론 에 기반하여 최대 70% ( 생애최초 최대 80%) 예상하고 있습니다.
- DTI (소득 대비 대출 비율)
디딤돌 대출 기반하여 최대 60% 예상하고 있습니다.
- DSR (총부채원리금상환비율)
기존 디딤돌 대출은 DSR 제한이 없어서 신생아 특례 대출도 제한이 없을 것으로 예상됩니다.
주택가액은 3억이나 상향되었으나 대출 한도는 1억 밖에 상향되지 않았습니다. 이렇게 되면 9억 주택을 구입 때 한도 5억 모두 대출 하더라도 자금 4억이 필요합니다. 주택가액이 3억 상향된 만큼 대출 한도도 기존 대비 3억 상향해서 7억까지 되었으면 더 현실적으로 도움되지 않을까 하는 생각이 듭니다.
상환 방법
아직 상환 방법에 대한 명확한 내용이 없습니다만, 디딤돌 대출 과 같을 것으로 예상됩니다. 원금균등, 원리금균등, 체증식 분할 상환 중 상환 방식 중 선택합니다.
※ 원리금 균등분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일
※ 체감식(원금균등) 분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금이 상환되고 이자는 대출잔액에 따라 계산되어, 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 감소
※ 체증식 분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가 (채무자가 만 40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우에만 가능)
신생아 특례 전세자금 대출
신생아 특례 전세자금 대출은 출산한 임차가구에게 저금리로 전세자금 대출을 지원해줍니다. 기존 버팀목 전세자금 대출 과 비교하여 정리하였습니다.
| 구분 | 버팀목 전세대출(신혼) | 신생아 특례 전세자금 대출 |
|---|---|---|
| 소득 | 7.5천만원 이하 | 1.3억원 이하 (5.5천 ↑ ) |
| 자산 | 3.61억원 이하 | 3.61억원 이하 |
| 대상주택 임차보증금 | 수도권 4억원, 지방 3억원 이하 | 수도권 5억원, 지방 4억원 이하 (1억 ↑) |
| 대출한도 | 4억원 | 5억원 (1억 ↑) |
| 소득별 금리(%) (4년 적용) | 7.5천 이하 1.2~2.4 7.5천~1.3억 이용불가 | 7.5천 이하 1.1~2.3 7.5천~1.3억 2.3~3.0 |
| 대출비율 | 전세금액의 80% 이내 | 추후 확정 |
| 대출 기간 | 2년 | 4년 |
| 상환 방법 | 일시상환/혼합상환 | 추후 확정 |
대상 조건
- 대출 신청일 기준 2년 이내 출생 (2023년 이후 출생아)
- 무주택 신규 전세 가구 또는 현재 전세 거주 가구 (전세 거주 중에도 대환 가능)
- 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하
- 자산 3억 6100만원 이하
금리 및 대출 기간
수도권 4억원, 지방 3억원 이하의 전세 보증금에 대해 연 1.1% ~ 3.0% 저금리로 최대 3억원 대출을 받을 수 있습니다.
특례 금리 기간은 4년 입니다. 특례 전세자금 대출도 구입자급 대출처럼 4년간 특례 금리 기간 후 금리가 변경됩니다. 이후 금리를 시중 금리로 적용할지 버팀목 금리로 적용할지는 자세한 정책 발표가 나와봐야 압니다.
출산 한번 더 하면, 금리가 한 명당 0.2% 포인트 추가로 인하해주고, 특례 금리 기간을 4년 더 연장해줍니다. (최종 12년)
대출 한도 (전세금액의 대출 비율)
대출 한도는 최대 4억원 입니다. 버팀목 대출과 같이 전세금액에 대한 대출 비율이 적용될지 추가 대책이 나와서 알 수 있겠습니다.
참고로 기존 버팀목 대출 (신혼부부, 2자녀 이상 가구) 는 전세금액의 80% 이내에서 대출해주고 있습니다. 신생아 특례 전세자금 대출도 버팀목 대출 기준에서 크게 벗어나지 않을 듯 합니다.
상환 방법
버팀목 대출과 같이 일시상환 또는 혼합상환 방식이 예상됩니다.
신생아 특례 대출 대환 (1주택 • 전세)
1주택 가구 대환
발표 내용을 보면 1주택 가구에 한해 대환은 확실히 가능합니다. 다만, ‘세부 대상’ 에 대해 아직 확정되지 않은 듯 합니다. 세부 대상에 대한 요건을 2가지 예상해 볼 수 있겠습니다. (추후 확정된 내용은 발표되는대로 업데이트 하겠습니다.)
1. 기존 주택 매도 조건으로 대환
신생아 특례 구입자금 대출은 무주택자가 신규 주택을 구입하기 위함입니다. 그러니 1주택자는 특례보금자리론 처럼 기존 주택을 매도하는 조건으로 대환이 가능할 것입니다. 다만, 기존 주택 매매계약일로 부터 6개월 이내 기존 주택을 처분해야되는가 등 세부 조건은 추후 대책을 봐야 알겠습니다. 만약 6개월 이내 기존 주택을 처분해야되는 조건이 확정되면, 매도 계획을 잘 세워두셔야 합니다. 일반적으로 정해진 기간내 기존 주택을 양도 못할 경우, 해당 대출은 자동으로 해지될 수도 있기 때문입니다.
2. 기존 주택의 대출에서 갈아타기 위한 대환
대상 요건 해당된다면, 이미 구입하여 주거 중인 주택에 대한 기존 대출에서 더 나은 금리를 위해 특례 대출로 갈아타기 가능할 것으로 예상됩니다.
전세 거주가구 대환
공고 보시는대로 신생아 특례 전세자금 대출은 현재 거주 중인 전세에 대한 대환은 확실히 가능합니다. 특례 대출 대상 요건에만 해당된다면, 2024년 1월부터는 기존 전세대출에서 신생아 특례 전세대출로 갈아타기 가능하게 됩니다. 그럼 2024년 1월 전에 일반 전세대출로 이사하신 분들은 2024년 1월부터는 신생아 특례 전세자금 대출 받아서 기존 전세대출 상환하시면 되겠습니다.
다만, 기존 전세대출의 만기가 1년 이상 남아 있어야 하는지 등 대환 조건이 있을지는 추가 대책이 나와봐야 알 수 있겠습니다.
2024년 1월부터 정부에서 준비 중인 온라인 원스톱 대환대출 인프라를 아파트 주담대와 모든 주택의 전세대출까지 확대 실시합니다. 그럼 2024년부터는 금융사를 방문하지 않고 스마트폰이나 온라인으로 더 나은 이자로 대출 갈아탈 수 있게 됩니다. 자세한 내용은 아래 링크 보시면 도움이 되실 겁니다.
임신 중 특례 대출 가능 여부
신생아 특례 3종 대책 중 아파트 분양 특별공급, 우선공급은 임신 중에도 신청 가능하다고 명시되어져 있습니다. 그래서 특례 대출도 가능할 거라고 생각하시는 분들이 많으신데, 현재 특례 대출 발표 내용에는 ‘임신’ 이 언급조차 안되어 있습니다. 신생아 출산한 지 2년 이내 가구에게만 주는 혜택입니다. 임신 중에도 특례 대출 가능한지 여부는 다음 추가 대책에서 확인할 수 있겠습니다.
신생아 특례 대출 신청 방법
기존의 디딤돌대출, 보금자리론 등과 같은 정책금융상품의 신청 방법과 같습니다.
신청 절차
신청 방법
① 온라인 신청
- 신생아 특례 구입 자금 대출 : 한국주택금융공사 또는 기금e든든 홈페이지 신청
- 신생아 특례 전세 자금 대출 : 기금e든든 홈페이지 신청
② 은행 방문 신청
아래의 기금 수탁은행에서 신청 가능합니다.
추가 대책에서 확인 필요한 사항
신생아 특례 대출 상품을 2024년에 처음 도입하여 시작하여 발표된 내용이 아직 완벽하지 않습니다. 궁금한 점 위주로 다음 추가 대책 발표 때 어떤 점을 확인해야 되는지 정리했습니다.
| 1. 특례 금리 기간이 만기 이후 대출금리는 어떻게 적용되는가? 특례 금리 적용 기간 5년이 끝난 후 디딤돌 대출 금리로 변경되는 것인지, 아니면 시중 금리 적용시키는 것인지 등 회기되는 금리가 명확하지 않습니다. 특례 금리 종료되면 기존 디딤돌 대출 금리 기준으로 혜택이 이어갔으면 좋겠습니다. 2. 1주택 및 전세 보증금의 대환에 대한 세부 조건이 무엇인가? 3. 신생아 특례 구입자금 대출의 LTV, DTI, DSR 어떻게 되는가? 특례 대출 준비하시는 분들은 정확한 LTV, DTI, DSR 확인해야 자금 계획을 세우실 수 있을 것입니다. 디딤돌 대출에서는 DSR 조건이 없었는데 특례 대출에서는 과연 DSR 적용할지도 확인 필요합니다. 4. 신생아 특례 전세자금 대출은 임대 보증금의 몇 % 까지 대출할 수 있는가? 5. 소득별 세부적인 금리 어떻게 되는가? 6. 임신 중에도 신생아 특례 대출 가능한가? |
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